问题的提出
房产执行案件中，常遇到被执行的标的房屋上因同时敷设建设工程价款优先受偿权、抵押权、购房人的权利、普通债权等多种权利相冲突的情形。在此情形下，厘清权利冲突的顺位便显得尤为重要，本文通过对现有的法律、法规及司法裁判案例的梳理，针对被拆迁人对拆迁安置房屋的物权、消费者的期待物权、工程价款优先受偿权、债权人的抵押权、买受人的期待物权、普通金钱债权等权利进行分析，总结出司法实务中针对如上权利冲突的处理规则，并提出分析思考，希望能够起到抛砖引玉的效果。
关于房屋执行中权利冲突顺位规则的分析
首先，被拆迁人对拆迁还建房屋享有的权益处于最优先的位置。在司法实务中，一种观点认为被拆迁人对房屋以所有权调换的形式享有物权所有权。如（2021）最高法民申31号案例中的裁判理由“依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。在涉及拆迁房屋安置情形下，因被拆迁人获得补偿安置的权利是基于所有权的调换，系拆迁人用特定化的回迁房屋对其进行安置，故其享有的民事权益相比一般购房的消费者有更优先的保护效力。”另一种观点认为，被拆迁人享有的是特种债权。如（2021）最高法民申45号裁判理由“依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，明确被拆迁人对拆迁还建房屋享有的特种债权优于买受人的期待物权。”不论是物权所有权或特种债权，被拆迁人对还建房屋享有的权益均处于最优先的位置。这里本人更倾向于第二种观点，虽然法释[2020] 17号将该条删除，但被拆迁人基于产权调换所获得安置房屋的权利为特种债权，该权利来源于生存权，在价值取向上应得到最优先的保护。
其次，消费者的期待物权优先于工程承包人对工程款享有的优先受偿权。
“消费者的期待物权”，我国大陆对期待物权的保护，首见于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。（注：法释〔2020〕16号，自2021年1月1日起废止）。理由在于，消费者的利益属于生存利益，是最基本的人权，而承包人的利益属于经营利益，两相比较，消费者的生存利益、基本人权应当优先，承包人的经营利益应退居其次。更何况如果允许承包人行使优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿发包人的债务，等于发包人将自己的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策。但是根据《批复》的规定，只有在同时具备如下两个条件时，购买人才可享受优先于承包人工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权的权益：1.购买人是消费者权益保护法所调整的消费者。此处的“消费者”的含义同《消费者权益保护法》中第二条中的“消费者”。消费者为生活消费需要购买、使用或者接受服务，其权益受消费者权益保护法的保护。2.消费者交付了购买商品房的全部或者大部分款项。
由于是首次对“消费者的期待物权”进行保护，上述《批复》在法官裁判中依然存在较多问题。而在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议》规定）中第29条，又进一步限制“消费者期待物权”的保护条件。需同时具备四项条件：1.异议标的物必须是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房。即，二手房交易的买受人不符合受该条保护的要求；2.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。如“以房抵债”合同，因本身属于具有债务清偿性质的合同，非买卖合同，不符合该条保护要求。同样，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，房地产开发企业未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房销售合同，应当认定为无效。如果购房人与无商品房预售许可证的开发商签订商品房买卖合同，由于此种情况下合同无效，其亦不能受该规定保护排除法院执行。3.保护的对象必须是消费者，所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋。也就是说，如果所购买人购买的是写字楼、门市房等经营性用房，则不能受到保护。4.交付了50%以上的购房款。需注意的是，如果仅支付部分购房款的情况下，执行法院可以对买受人应当支付的剩余房款按照到期债权进行执行。在(2020)最高法民申4898号案件，(2020)最高法民申4799号案件，(2020)最高法民再122号案件中分别对购买商铺、经营性门市房的案外人不能排除建设工程价款优先受偿权执行、不享受“消费者期待物权”的优先权规则进行了印证。对于如何认定消费者是否存在其他用于居住的住房，根据(2020)最高法民终323号中的裁判观点，无其他用于居住的房屋，是指买受人在签订买卖合同时被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。
再次，买受人期待物权，其权益顺序位于普通金钱债权之前，债权人的抵押权之后。
“买受人期待物权”的保护，源自《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，该通知将《批复》“消费者期待物权”保护对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第十五条，再次将期待物权保护对象扩大到所有登记财产的买受人。而在《执行异议复议》规定第28条中，又对上述规定中的无过错房屋买受人的期待物权保护条件做出进一步限制。
《执行异议复议》规定第28条对无过错房屋买受人期待物权的保护需同时满足四项限制条件。分别为：1.申请实现的债权应当限于金钱债权。如果是非金钱债权的物权，如在一房多卖的情况下，多个执行人实际上是物的交付请求权之间的竞合，不能适用该规定。2.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行"债权合意加登记"，所以，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。买受人期待物权从权利性质上虽非物权，但由于其正在接近物权，因此，作为其基础权利的债权必须合法有效。3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。对于买受人按照约定支付部分价款并且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的，也纳入保护范围。4.人民法院查封前已经合法占有房屋。这里占有应理解成对房屋的管理和支配。以房屋为例，一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。5.是非因买受人自身原因未办理过户登记。如果房屋买受人存在对他人权利障碍的忽略，如房屋存在抵押权，或是对政策限制的忽略，如明知某地限制购房在不符合条件的情况下仍然购房，以及消极不行使登记权利，如为了逃税等故意不办理登记的行为，那么均不受该规定的保护。
《执行异议复议》规定第28条中“买受人期待物权”与第29条“消费者期待物权”在保护条件方面，具有的相同点是：1.均要求申请执行的债权种类限于金钱债权。如在一房多卖的情形下不适用。2.均需在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
二者的不同点是：1. 第29条严格限定于在一手居住用商品房买卖过程中的买受人（消费者）基于生存需要进行的购房，而第28条对房屋的来源、房屋的用途及买受人的身份均无限制，适用于所有房屋买卖的买受人。2. 购房款支付比例要求不同。第29条仅要求支付50%购房款，而第28条要求交付全款或者部分交付剩余价格按法院要求交付执行。3. 第29条对消费者占有房屋问题、未办理产权是否存在过错等均无要求，而28条要求必须是无过错且占有房屋的买受人。4. 第28条保护的“买受人期待物权”，不论何种情况下均不可优先于建设工程有限受偿权及抵押权，仅可排除一般债权。在（2019）最高法民申1684号案件、(2021)最高法民申35号案件、(2021)最高法民申3574号、（2020）最高法民申2233号、（2020）最高法民再75号案件中，均对上述规定要求进行了佐证。
除了上述相同点和区别，如果被执行人是房地产开发企业时，商品房买受人能否适用《执行异议复议》规定第 28条排除执行？对此，最高人民法院在公布的指导性案例中也明确作出了解释：第28条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第29条是专门针对被执行人为房地产开发企业而规定的特别条款，二者是一般规定和特别规定的关系，并非相互排斥，商品房买受人可以选择适用《执行异议复议》规定第28条或第29排除执行。
最后，关于工程价款“以房抵债”情形的补充说明。
在上文中已经说明，具有“以房抵债”性质的合同，因不属于买卖合同，无法适用《执行异议复议》规定第28条或第29条排除法院执行。但是，如果“以房抵债”合同，抵消的债务是承包人的工程价款，那么施工方可以因享有工程价款优先受偿权而排除法院抵押权及其他普通债权的强制执行。最高法院在（2020）最高法民再352号判决书中，给出了的理由如下：施工方为开发商建设了工程，理应得到相应的工程款，但是由于开发商没有及时支付工程款，经双方协商，开发商用商品房折价抵偿工程款，其实质是施工方所享有的建设工程价款优先受偿。案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用《执行异议复议》规定第28条，故施工方就案涉房屋享有的权利可排除该债权人的强制执行。
思考和探究
上述内容是在现有规则下法院在对金钱债权的房屋执行中的保护位阶，但其中仍不乏引人思考之处。在现有规则下，法院对消费者期待物权保护条件要求之一是需要具备合法有效的买卖合同。但是在某种极端情况下，如商品房开发企业存未取得预售许可证而销售商品房导致买卖合同无效，但是购房人实际已支付全额房款并占有房屋实际用于其个人实际生存居住需要。如果开发商因某种原因濒临倒闭破产，法院势必对其名下房屋予以查封。如按照现有规则，上述购房人将无法获得任何优益性的保护，只可按照一般债权的顺序清偿。但是由于其在一般债权清偿中可获得的清偿比例较小，其所清偿的财产将难以支撑其重新购置住房。即使其在签订合同时具有过错，但是其最基本的生存权却受到了严重侵害，并且极易造成社会不稳定因素。因此，笔者认为，既然在建设工程合同无效的情况下，承包人的优先权亦可受到保护。那么即使买卖合同无效，但是如果侵害了消费者的基本生存权，其亦应受到保护。消费者的期待物权为其基本的生存权和人权，不应该以具备合法有效的买卖合同为绝对前提条件。因此，期待在未来立法中对消费者的期待物权能够在买卖合同无效的情形下给予更充分的保护，最大限度减少对消费者生存权受损的侵害，进而达到维护社会稳定的效果。
