一、案情回顾
甲公司（出租人）与乙公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁终止后，乙方应当将钥匙交还甲方、搬出所有物品、书面提请甲方检查房屋验收；如乙方未将物品运离、或未交还钥匙、或未提请甲方验收、或经甲方验收不合格的、或经甲方要求恢复房屋原状乙方未能恢复原状的，交还钥匙、验收合格、恢复原状之前视为乙方继续使用，每天应向甲方缴纳3000元的租金。
后因乙公司单方提出解除租赁合同，甲公司起诉乙方要求给付租金、违约金并将房屋恢复原状。
庭审过程中，法院已经查明乙方违约解除合同的事实，且乙方在使用期间破坏了房屋结构。但法院认为，恢复原状是行为，无法强制乙方执行，直接判决恢复原状可能导致判决缺乏可操作性无法执行，因此向原告释明：是否变更诉讼请求为要求乙公司支付恢复原状的费用以及对恢复原状费用申请鉴定。
甲公司不想变更诉讼请求，仍然坚持要求法院判决乙公司将房屋恢复原状是否合理呢？在甲公司坚持恢复原状的诉讼请求的情况下，法院是否可以直接判决承租人恢复原状呢？
二、问题分析
对于该问题，有两种观点。第一种认为原告可以坚持要求恢复原状，法院可以直接作出“恢复原状”的判决内容，第二种认为原告应当将诉讼请求变更为赔偿恢复原状的所产生的费用，如果原告坚持不变更，法院应当驳回原告的诉讼请求。笔者赞成第一种观点，原因如下：
1.恢复原状属于双方约定的乙方义务。
本案中双方在合同中已经明确约定租赁终止后，经甲方要求恢复房屋原状乙方未能恢复原状的，恢复原状之前视为乙方继续使用，每天应向甲方缴纳3000元的租金。说明乙方有恢复原状的义务，并且在恢复原状之前应当按日承担违约金。
根据《民法典》第五百零九条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。甲方是有权根据合同约定要求乙方履行约定的恢复原状义务的。
2.“恢复原状”的请求符合法律相关规定，是法定的诉讼请求。
根据《民法典》第一百七十九条，承担民事责任的方式主要有：……（五）恢复原状；……本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。可见，恢复原状是法定承担民事责任的方式，完全可以作为判决结果使用。
根据《民法典》第五百六十六条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。可见，恢复原状是合同解除后的法定请求。
3.判决恢复原状完全是可以执行的，该判决本身不存在执行不能的可能性。
根据《民事诉讼法》第二百五十二条:对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。
可见，判决恢复原状后，在强制执行时未必一定由被执行人本人履行，法院执行机构在发现本人不履行时，完全有权利代履行并转为执行所发生的费用，变执行行为为执行金钱。并且转为执行金钱是法院执行机构的法定权利，不需要由法院再次判决。
所以，因担心恢复原状是“行为”，不具有可操作性、无法强制执行的理由是不存在的。只要依法作出恢复原状判决，执行局根据法律规定完全可以做到对“行为”的执行，不存在恢复原状判决本身无法执行的可能性。
三、实践中法院的判决情况
笔者检索吉林省内各地法院关于房屋租赁合同纠纷中“恢复原状”诉讼请求的相关案例，发现：
1.多数案例直接请求判决恢复原状费用并得到支持。
在这些案例中，有部分案例是先请求恢复原状，在诉讼中变更诉讼请求为赔偿恢复原状费用的。
2.有案例支持“恢复原状”诉讼请求并直接作出“恢复原状”的判项内容。
在《白景书与杨维华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书》(2020)吉0204民初2882号、《陈洁、闫德峰与赵建亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书》(2020)吉0183民初3964号、《陈权新与王舰文房屋租凭合同纠纷一审民事判决书》(2015)洮民一初字第252号、《吉林省交通科学研究所与张晓军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书》(2021)吉0113民初301号、《吉林省四平威宝恒客隆仓储百货有限公司与吴军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书》(2019)吉0302民初223号、《吉林省烟草公司通化市公司与胡宝民房屋租赁合同纠纷一审民事判决书》(2020)吉0581民初1136号、《吉林市汇宇食品有限责任公司与吉林林兴农业科技开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书》(2020)吉0204民初3914号、《李东旭与四平市不夜城房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审判决书》(2016)吉0303民初962号、《刘艳君与李艳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书》(2020)吉0204民初3023号等判决中，法院均直接作出了要求被告限期恢复原状的判项。
尤其在《原告田德禄诉被告杨学东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书》(2015)浑民二初字第279号判决书中，在原告只请求恢复原状的情况下，法院作出了“被告杨学东于本判决发生法律效力之日起十五日内将其拆除房门后重新砌筑墙体部分粘贴瓷砖、粉刷墙体，以恢复原状。如被告不能在本院指定期限内恢复原状，应对恢复原状的支出承担赔偿责任。”该判决既符合法律的规定，又考虑到在执行过程中可能出现的问题，完美地为当事人解决了问题。
四、结语
租赁合同纠纷中，出租人坚持要求恢复原状时，法院是可以直接作出恢复原状的判项的。但为了避免法官对于能否强制执行的顾虑，出租人在设计诉讼请求时，可以考虑将诉讼请求设计为“请求判决被告恢复原状，如被告不能恢复原状，应当赔偿原告恢复原状的费用”这一表述，以便得到法院的支持。
当然，目前有些法院不允许原告提出这种选择式或递进式的诉讼请求，具体到个案当事人及代理律师还需要了解每个法院的裁判尺度，积极与立案庭和承办法官沟通，争取能找到法院认可的解决方案。
