“十四五规划”中已明确提出要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动。城市更新运动始于二十世纪六、七十年代的美国。第二次世界大战后，西方国家一些大城市中心地区的人口和工业出现了向郊区迁移的趋势。原来的中心区开始“衰落”，税收下降，房屋和设施失修，就业岗位减少，经济萧条，社会治安和生活环境趋于恶化。面对这种整体性的城市问题，美国实现提出城市更新运动。城市更新的实质就是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。
城市更新概念比旧城改造、棚户区改造更为广泛。棚户区改造、旧城改造可以看成是城市更新的初级阶段，是针对不同对象而采取的不同城市更新手段，其始于国家经济高速发展阶段，不可避免的采用了房地产化模式，虽短期内推动了社会经济发展和人民生活质量提高，但同时也成为高房价的无形推手。而城市更新的理念则是严格控制大规模拆除、增建、搬迁，确保租赁市场平稳。城市更新主张利用、保留既有建筑，顺应老城原有格局和肌理，延续城市固有的特色风貌。城市更新方案以补短板、惠民生为重点，优先建设公共服务设施、市政基础设施、防灾安全设施、防洪排涝设施、公共绿地、公共活动场地等，完善城市功能。鼓励建设完整居住社区，完善社区配套设施，拓展共享办公、公共教室、公共食堂等社区服务，营造无障碍环境，建设全龄友好型社区。
十四五规划发布后，各省、市陆续发布有关城市更新的实施意见、办法甚至地方法规（深圳、广州）。长春市2022年2月15日发布《城市更新行动纲要》（2021—2025年），将老旧小区改造、棚户区开发、历史文化街区及老旧厂区活化利用、市政公用设施完善、生态修复这“5大基础任务”作为实施重点，逐步开展城市综合交通提升、活力街区打造、慢行绿道建设等其他类型城市更新工作，形成“5+N”工作体系。
在城市更新活动中，不论是负责引导牵头的政府、参与市场化运作的市场投资主体，还是城市更新单元（项目）范围内的民众，均有不同的利益需求。三方利益实现平衡的城市更新项目就可以顺利施行，最终三方主体均可获益；三方利益不能实现较好平衡的城市更新项目则往往折戟沉沙，有的甚至搁置十年久拖不决。
城市更新项目涉及法律问题众多，各方主体都可以成为律师法律服务的对象，是律师服务的蓝海市场。
在城市更新的筹划阶段，政府主要任务是确定更新模式，制定实施策略，划定重点工程，落实保障措施，并制定扶持政策。律师作为政府的法律顾问，首先要吃透城市更新的核心理念，以支持政府完成城市跟新任务为目标，在土地、规划、建设管理、金融等方面帮助政府依法决策，即要保证工作任务的落实完成，又要保证合法合规，在法律的框架下进行。比如差别化土地供应的合规性审查，吸引市场力量参与时的风险把控，利责共享共担原则下如何落实居民出资责任等。另外需要注意的是，城市更新项目经常会遇到更新方案与原有历史建筑、宗祠寺庙、古树等涉及“民风民俗”象征物的冲突，作为律师，应该充分理解城市更新的宗旨是在尽量保持原有城市风貌的基础上做出更新和改善，因此我们应在把握相关法律法规基础上，尽量围绕城市更新的宗旨给出适当法律意见。
在城市更新的一级阶段，律师作为政府法律顾问的，需要协助政府制定确认市场主体规则，审查市场主体招拍挂条件合规性，对意向参与主体的尽调，政府与市场主体间的合作协议的拟定、谈判等。而且城市更新项目是对既有街区的改造升级，往往会涉及多种类型土地的拆迁和收储问题，协助政府完成土地收储和拆迁也是律师最重要的工作之一。如果律师作为参与城市更新市场主体的法律顾问，则需要协助市场主体确认政府选择市场主体的规则，必要时与政府相关部门核实确认；确认本企业是否符合招投标条件；政府需要对意向参与主体尽调的，帮助企业按照政府要求配合提供尽调资料，指导企业向尽调机构提供各种说明文件等；中标后协助企业与政府就合作协议的内容进行谈判，尽力维护企业利益；帮助企业完成一级开发阶段各种合同的签订、履行等。
在城市更新的二级阶段，律师作为政府法律顾问的，在拟定出让方案时给与法律支持和意见，可以协助政府确认不同土地采用不同出让方式。例如根据《民法典》第三百四十七条第二款的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。根据上述条文，当前国内法律法规在协议出让这一供地方式上设置了较为严格的限制。但为解决城市更新中的难题，不少城市在遵循上位法的基础上，也对一些特殊用地突破限制采取协议方式出让，如北京在危旧楼房改造项目中对用途为配套设施的经营性建设用地就采用协议出让方式，重庆也对“边角地”等不具备单独建设条件的经营性用地以协议方式出让。因此律师出具法律意见时不能死抱法条，应当根据项目实际情况，参照先进地方经验给出全面综合的建议。
另外，如果城市更新项目涉及集体经营性建设用地的，因集体经营性建设用地使用权刚刚可以上市流通，各级集体经营性建设用地所有权人尚欠缺土地出让经验，有参与城市更新经验的专业律师团队更可以充分发挥强有力的法律支撑作用，进军这一尚属蓝海的法律服务市场。
如果律师作为意向用地企业法律顾问的，可以协助企业就参与招标、拍卖、挂牌、协议出让的流程、条件等把关。不论做哪一方的顾问，律师均需要就出让合同应当载明的土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求、提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等做全面衡量和审查，并提供律师专业法律意见。律师作为市场主体顾问时，还需协助其对其整个城市更新单元内的建设施工、回迁安置、预售销售、运营管理等提供常规法律服务。
综上，每个城市更新项目均是系统而复杂的工程，每个主体、每步环节都离不开法律人的支持与协助，只要律师具备扎实的法律功底、丰富的行业从业经验，就可以在任何一个平台找到自己的空间和位置。
