关于全民所有制企业公司化改制中 土地使用权处置方式的分析

背景：

2015年以来,国务院下发了一系列深化国有企业改革的指导性文件，要求全民所有制企业限期完成公司制改制。近来，笔者所在团队为数十个全民所有制企业提供了公司化改制全流程法律服务。本文仅对笔者处理过的涉土地使用权处置方式的改制案例进行阐述，旨在能够对遇到类似问题的改制企业有所帮助。

情形一

2020年末，笔者所在团队承接A市粮储局委托，参与其所属十三家粮库的公司制改制。在法律尽职调查的过程中发现，B粮库无法提供土地权属证书，也无法提供B粮库无偿使用土地的许可文件，原因是B粮库占有使用的土地使用权在2008年政策性破产后，已被A市自然资源局（原国土资源局）以决定的方式无偿收回。同时，由于B粮库没有合法使用土地的依据，该土地使用权上的多处房屋及构筑物始终无法办理不动产登记。

处理方式：从以上情况看，B粮库使用的土地使用权不属于划拨方式取得的土地使用权，也不能以作价出资或者入股、授权经营及划拨方式处置。经与A市粮储局多次探讨，笔者建议B粮库以出让方式取得土地使用权，涉及的土地出让金由出资人（A市粮储局或A市粮储局出资设立的国有独资公司）以货币方式注入B粮库作为注册资本，B粮库使用货币资金缴纳土地出让金。这样既可解决注册资本实缴的问题，也可解决B粮库土地使用权取得问题。目前，B粮库已经顺利完成公司制改制，并取得了出让土地的权属证书。

情形二

2021年6月，笔者所在团队承接C市农业局委托，参与其所属2家农场的公司制改制。在法律尽职调查过程中发现，D农场名下登记多宗国有农用地，且已经办理了权属登记，但是D农场并未将上述土地入账，而且D农场上一年度经审计的净资产值为负值。C市农业局在咨询时提出，拟使用上述国有农用地作价用于向改制后的D农场出资，解决净资产值为负以及改制后农场注册资本实缴问题。

处理方式：根据《中华人民共和国工业企业法》，全民所有制企业的财产属于全民所有，国家依照所有权和经营权分离的原则授予企业经营管理。由此可见，登记在D农场名下的国有农用地，系国家授予企业经营管理，而非D农场所有。另根据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号），国有农场改革国有农用地资产可以作价出资或者入股、授权经营及划拨方式处置。据此，笔者所在团队协助D农场制定《改制方案》，对国有农用地的处置方式作出明确处置意见，即：选定具备土地评估资质的评估机构对上述国有农用地进行评估，将资产评估结果作为C市农业局出资折股的依据，并将上述土地使用权的评估价值用于补足净资产值负值的部分，也同步解决改制后公司注册资本实缴的问题。经报请C市农业局按照《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）履行相应的审批手续后，现已顺利完成改制。

结语：

从笔者所在团队参与的全民所有制企业改制项目中可以发现，由于全民所有制企业性质的特殊性，导致土地使用权或多或少存在一些权属不清、证照不全、价值不明等历史遗留问题。从以上两类土地使用权处置方式来看，有两个方面的主要问题应引起关注：一是土地使用权价值通常情况下比较高，可以通过处置方式的选择解决出资人的出资问题。二是历史遗留问题的处置要重点关注权属的确认，通过行政审批、财务处理等方式保证改制后企业能够合法的使用土地。