购买尚未办理权属登记的房屋被法院查封，买受人的执行异议应否支持？

A从B处购得一处房屋，该房屋系B从开发商处贷款购买的期房，尚未竣工交付，购房时开发商已取得商品房预售许可证，B与开发商签订了商品房买卖合同，支付了60万元首付款，剩余购房款办理银行按揭贷款，商品房买卖合同已完成备案登记。因B需资金周转，故A与B签订了书面房屋买卖合同，房屋买卖合同约定：合同签订当日A向B给付房屋首付款55万元（剩余5万元作为押金），并自当月起，由A代为偿还银行贷款，开发商交房时B直接将房屋交付A，待房屋具备办理产权条件后，A一次性代为清偿剩余全部银行贷款，B协助A办理完房屋过户登记手续后，A将剩余5万元押金给付B。前期A、B双方均按照合同履行，开发商交房当日，B按照合同约定直接向A交付了房屋，A对房屋进行装修并实际入住。房屋具备办理产权手续后，A要求B配合办理过户登记手续，但因B欠外债作为被执行人被强制执行，房屋被人民法院查封，此时A以案外人身份向执行法院提起执行异议，A的执行异议请求应否支持？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称执行异议复议规定）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，本案存在如下争议：1.A购买房屋时系期房，该房屋能否作为登记在被执行人B下的不动产直接适用执行异议复议规定第二十八条？2.约定先交付首付款，代为偿还银行贷款的方式能否被认定为“已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”？

关于问题一，经检索人民法院相关执行异议判决，目前存在两种观点，一种观点认为因该房屋目前仍登记在开发商名下，B仅是与开发商签订商品房买卖合同并进行备案，并未将房屋过户登记至自己名下，A作为房屋买受人，因房屋不属于登记在B名下的不动产，故不能直接适用执行异议复议规定第二十八条，据此驳回执行异议请求。另一种观点认为此种情形符合执行异议复议规定第二十八条的情形，只要A符合该条的四点要件，人民法院就应当裁定中止执行。本人赞同第二种观点，最高院执行局编著的执行异议复议规定的理解与适用一书中明确第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，在执行程序对不动产受让人进行优先保护的理论基础是买受人物权期待权保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封扣押冻结规定）第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第二十八条是对查封扣押冻结规定第十七条的基本精神的修改补充和完善。查封扣押冻结规定第十七条第二款已明确规定了购买未办理过户登记手续的案外人只要符合条件，就可以排除执行，故本案中，A符合适用执行异议复议规定第二十八条的前置条件。

关于问题二，经检索类案，最高人民法院（2020）最高法民再233号民事判决书（林贞祥申请执行人执行异议之诉再审案），该判决书本院认为部分：（三）关于袁小东、邓常英是否已支付全部价款问题 2011年1月14日袁小东向吴娟支付161100元后，吴娟对案涉房屋在扣除尚欠银行贷款部分以外的权益已经全部转让给袁小东、邓常英，此后均由袁小东、邓常英偿还银行按揭贷款。在袁小东、邓常英按约履行合同义务的情况下，吴娟对案涉房屋不再享有购房款的请求权或其他权利。本院认为，对于吴娟对案涉房屋应有的份额而言，袁小东、邓常英已经支付了全部对价。（四）关于案涉房屋未办理过户登记是否系因袁小东、邓常英自身原因问题 袁小东、邓常英在购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而袁小东、邓常英并不因此而具有法律上的可责难性。袁小东、邓常英对案涉房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。2015年5月，袁小东、邓常英曾以提起诉讼的方式主张办理权属变更登记，虽然其在起诉状中称因得知吴娟负债提起诉讼，但是作为已支付了大部分房款并长期居住在案涉房屋的买受人，袁小东、邓常英诉请办理权属变更登记符合常理，并非必然以恶意对抗执行为目的。综合上述情形，本院认为，不应认定未办理过户登记系因袁小东、邓常英自身过错。本人同意上述最高院判决中的裁判观点，本案中，应认定A符合“已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的排除执行条件。如本案中A符合执行异议复议规定第二十八条的其它要件，则能够通过执行异议方式排除本案执行。